【案情简介】
　　X女士与Z先生于2003年1月登记结婚（双方均系再婚）。Z先生父、母分别于1999年、2000年去世后，留下南京市玄武区房产一处。2003年11月Z先生和姐姐Z女士办理了继承权公证书：Z女士自愿放弃对房产的继承权，该房产由Z先生一人继承。Z先生据此公证书于2003年12月领取了房屋所有权证。2005年12月Z先生在未告知X女士的情况下，与小Z（Z先生与前妻所生之子）签订《南京市房地产买卖契约》，将房产过户给小Z。2007年X女士得知此事后向Z先生提出异议，经他人调解，Z先生于2007年9月给X女士写下75000元欠条一份。另，自2003年起Z先生夫妻每年给付Z女士2000元，给付10年，共计20000元（至2007年已给付10000元）。
　　2007年12月，X女士将Z先生父子诉至南京市玄武区人民法院，要求确认房屋买卖无效。

　　【一审代理】
　　张太中律师代理本案原告X女士。张律师提出代理意见如下：
　　一、诉争房产中Z女士放弃的份额，系原告和Z先生婚后以2万元夫妻共同财产为代价取得，应属于夫妻共同财产。
　　1、Z女士名为放弃继承权，实为放弃所有权（即继承的房产份额）。根据民法理论，放弃继承的意思表示是无条件的，继承人不得附带任何条件。本案中，Z女士放弃诉争房产，并不是无条件的，而是以原告夫妇补偿其2万元作为交换条件的，也就是说，原告夫妻是以2万元为代价才取得了Z女士对诉争房产的份额。从法庭调查可以知道，早在2002年Z女士就要求Z先生先给钱、再办相关手续，由于Z先生没给钱而闹得不欢而散，2003年也一定要原告夫妻先寄钱、再办公证手续，由此可见，Z女士并不想无偿地放弃继承权，而是放弃继承的份额。
　　至于2万元的数额，就是Z女士放弃房产份额的对价（非等价，是考虑到姐弟亲情以及原告夫妻的实际给付能力等多重因素而确定的），决定了Z女士整个继承行为的性质：其并不是放弃继承权，而是有条件地放弃继承的房产份额。
　　2、Z女士办理放弃继承权的“公证”手续，其实质是Z女士放弃继承的份额后为Z先生单独领取诉争房屋产权证提供最经济、最快捷的便利途径。Z女士在2008年3月24日与原告的谈话中一再表明，“我拿的不是你们的钱，是父母留下的遗产钱”，这就充分说明Z女士压根不是无偿地放弃继承权，办理“公证”只是表面上为Z先生领取产权证提供一个程序上的便捷手续而已（如按常规，姐弟俩先继承，再由Z女士以其他方式（买卖或赠予）将自己的份额过户给Z先生，程序上将非常烦琐且经济上要交纳更多的税费，显然是姐弟俩所不愿意的）。原告提交的录音、证人证言和汇款凭证相互映证、形成证据锁链，足以证明Z女士不是无偿地放弃继承权、而是有条件地放弃继承的房产份额的事实。
　　3、Z先生自认诉争房产属于夫妻共同财产。Z先生在婚后取得诉争房屋的完全产权后，亦认可有原告的份额，并在“卖出”该房后同意给原告75000元补偿，这一行为相当于Z先生对婚后所得的房产份额作出追认，即认可该份额为夫妻共同财产----否则Z先生给原告75000元的补偿又从何谈起?!
　　二、根据多部法律规定，本案中，未经原告同意，Z先生擅自出卖属于夫妻共有房产的行为无效。
　　1、依据《物权法》。第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意；第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。上述规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。
　　2、依据《婚姻法》。第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。” 最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条对此作出明确的解释，即“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，出卖夫妻房产显然不属于“因日常生活需要而处理夫妻共同财产”的情形，那么Z先生在原告不知情的情况下，私自将夫妻房产“出卖”，显然违反了婚姻法的上述规定。
　　3、依据《合同法》。部分共有人擅自处分共有房产，没有征得其他共有人的同意，其处分行为属于无权处分，其效力待定，根据《合同法》第51条的规定，当其他共有人明确反对时，其处分行为就是无效的。
　　4、依据《城市房地产管理法》。第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。
　　5、依据司法解释。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其它共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”
　　三、被告二（小Z）非善意第三人。
　　对于不动产，《物权法》第一百零六条也明确规定了可以适用善意取得制度，但是必须符合三个条件：即善意、有偿、已登记。根据民法关于善意取得的一般理论、《婚姻法》解释（一）17条和《民通意见》89条的规定，本案小Z不是善意第三人，所谓善意第三人是指不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。
　　首先，第三人必须是善意的。所谓善意，民法上，善意就是不知情，是指第三人不知道也不可能知道房地产登记权利人与真实权利人不一致。第三人是否善意，可以根据具体案情和日常生活经验法则来判断。本案中，小Z作为Z先生的子女，明知诉争房产属于其父亲和原告共同所有，却还蓄意通过代理人（系其母、Z先生前妻）和其父亲以所谓“买卖”方式办理房产过户，因此完全可以认为，两被告的行为非但谈不上善意，而简直就是一种恶意串通行为！（根据合同法的规定，恶意串通损害第三人利益的合同无效。）
　　其次，第三人必须支付合理对价。本案中诉争房产虽以“买卖”方式进行了过户，但实际上小Z并未实际支付房款（即使真的支付过，也可以因合同无效而由Z先生予以返还。）。
　　因此，小Z不属于善意第三人，从法律上排除了其可以合法取得该房产所有权的唯一可能性。
　　综上，本案诉争房产属于原告与Z先生夫妻共同财产，Z先生未经原告同意，擅自将该房产“出卖”给小Z，而小Z亦非善意、有偿取得诉争房产，因此该买卖行为无效。

　　【一审判决】
　　法院经审理认为，Z先生以通过支付价款的方式获得Z女士“放弃”其有权继承的部分房产，实质是Z女士有偿转让房产份额给Z先生，该有偿转让发生于原告与Z先生夫妻关系存续期间，故Z先生受让的此部分房产属夫妻共同财产。Z先生未经原告同意，擅自转让含有原告共有份额的房产转让给小Z，侵犯了原告的共有权。小Z亦非善意有偿取得房屋所有权的第三人。
　　2008年7月9日，南京市玄武区人民法院作出【（2008）玄民一初字第224号】判决：2005年12月Z先生以签订《房地产买卖契约》的形式向小Z转让房屋所有权的行为无效。

　　【二审代理】
　　Z先生父子对一审判决不服，向南京市中级人民法院提起上诉。针对其上诉理由，张律师代X女士一一答辩如下：
　　一、关于本案事实
　　1、诉争房产中Z女士有偿转让的份额，系Z先生与X女士婚姻关系存续期间所得，属于夫妻共同财产。
　　上诉人认为诉争房产属于Z先生婚前个人财产的理由是：2000年Z女士已放弃继承权；证据是：Z女士2000年5月12日的《声明》和2003年11月19日的《继承权公证书》。其理由不能成立：
　　（1）关于《声明》。上诉人没有提供《声明》原件（不排除是为应诉而写再复印的可能性），X女士对其真实性不予认可；且《声明》上记载的内容亦自相矛盾：一方面Z女士“放弃继承权”，另一方面又将“本应继承的部分赠送给弟弟Z先生一人”——如果Z女士真的放弃继承权，则其丧失对继承财产的所有权，无权再对该财产进行“赠送”的处分；如果Z女士是真的赠送，则必须先继承，又明显与其“放弃继承权”的说法相矛盾。
　　（2）关于《继承权公证书》。单独地就公证书表面来看，好象Z女士是放弃了继承权，但是将“公证”行为放到Z女士有偿转让房产份额的整个过程中来看，就可以清楚地看出，公证书只是Z女士为Z先生单独领取产权证提供的程序上的便捷手续而已，并不是Z女士真心地放弃继承权。X女士在一审期间提交的Z女士信件、录音、证人证言和汇款凭证等证据已充分地证明Z女士坚决要求Z先生补偿其2万元、才转让其房产份额的事实。
　　2、 2万元付款是Z先生对Z女士“放弃继承权”支付的对价。
　　2万元并不是Z女士对其继承的房产份额与Z先生进行等价地交换，而是进行有偿地转让。至于金额的多少，是考虑到姐弟亲情以及Z先生夫妻的实际给付能力等多重因素而确定的。在X女士与Z女士的谈话录音里（2008年3月24日在合肥Z女士家里），Z女士就一再表明：“我拿的不是你们的钱，是父母留下的遗产钱”，印证了Z女士是有偿转让房产份额的事实，而非上诉人所说的2万元是对Z女士的经济帮助。
　　3、欠条是Z先生自认诉争房产属于夫妻共同财产的体现。
　　Z先生在擅自转让诉争房产后，自愿对X女士作出补偿（绝无胁迫），这一行为相当于Z先生对婚后所得的房产份额作出自认，即认可该份额为夫妻共同财产----否则给X女士75000元的补偿又从何谈起?!
　　另，上诉人认为“即使欠条是Z先生自认其擅自处分夫妻共同财产而对X女士的补偿，则表明X女士对财产处分行为予以追认”，该观点在逻辑上不能成立——虽然Z先生作出了补偿表示，但结果有两种可能：若能得到X女士的认可，则可以认为X女士进行了“追认”；若不能得到X女士的认可，则怎么能得出X女士“予以追认”的结论呢？本案显然属于后一种情形。
　　二、关于程序问题
　　一审期间，X女士当庭出示了所有证据原件（且庭前上诉人均已收到复印件和复制件），如果上诉人对某一证据遗漏质证，那也是因为自己的疏忽失误所致，何来“程序违法”？
　　董女士的证词是听本案当事人Z先生所说（Z先生当时所言较为可信），且法律从来没有规定传来证据不得采信，一审法院在对本案证据进行综合审查判断后，对相关证据予以认定，完全是职责所在，又何来“程序违法”？
　　三、关于法律适用
　　本案的关键在于查明诉争房屋是否属于Z先生夫妻共同财产，而财产的来源多种多样，不管何种来源，只要不影响是夫妻共同财产的性质，则当然适用《婚姻法》和相关民事法律。
　　上诉人只看到本案表面上的“继承”现象，就机械地套用《继承法》，而没有透过现象看本质（是一种有偿转让），以致对法律适用产生了错误的理解。
　　综上，本案是一起普通的家庭民事纠纷，X女士已尽最大努力，尽己所能地提供了一切可以收集的证据，最大程度地再现和还原了事实的本原。一审法院综合考虑了本案的基本事实，实事求是，客观公正地作出了一审判决，该判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，而上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　
　　【二审调解】
　　南京市中级人民法院经过庭前谈话、开庭审理，并对双方当事人做了大量的调解工作，最终于2008年11月26日，促成双方达成调解协议【(2008)宁民四终字第1963号】调解书如下：一、X女士不再主张Z先生父子房屋买卖契约无效；二、Z先生父子当日支付X女士75000元。

　　【办案后记】
　　张律师以前也办理过多起房产买卖无效案件，在房屋是否属于夫妻共同财产问题上都相对比较明确，但本案认定诉争房屋属于夫妻共同房产的难度则相当大。
　　本案的焦点是，Z女士在2003年办理公证时表示“放弃房屋继承权”的行为，其性质究竟是放弃继承权，还是有偿转让房产份额？如前者成立，则按照法律规定，放弃继承的效力追溯到继承开始的时间，则诉争房屋Z先生于2000年即已取得，属于其婚前个人财产；只有后者成立，才是本案可能胜诉的第一个前提。而证明后者成立的难度非常大，因为对方有公证书作为证据，公证书的证明力一般情况下不易推翻。为此，张律师全力引导X女士尽可能多地收集了多份间接证据，以证明Z女士有偿转让房产份额的事实。
　　本案在一审由简易程序转为普通程序，经过两次开庭审理和激烈的法庭辩论，一审法院最终采纳了张律师的观点。二审阶段，基于当事人家庭关系、执行风险等方方面面考虑，张律师劝X女士接受了调解方案，以免去后续的诸多麻烦。
　　另外，本案还有一个背景，就是在案件起诉以前，X女士曾委托律师以房产局为被告提起行政诉讼，要求房产局撤销Z先生父子的诉争房屋买卖产权过户登记，但是经过一审、二审均遭驳回。因此在前有行政诉讼败诉的阴影、本案中又有公证书对X女士极为不利的情况下，承办本案的压力和难度可想而知。
　　一审判决下达后，X女士喜出望外，说不管对方是否上诉以及二审最终结果如何，一定要先送给张律师一面锦旗，以表达心意。
　　（本案由金陵晚报2009年2月13日C5版、扬子晚报2009年9月5日A35版报道。）