【案情简介】
2006年11月2日，H先生从某房产公司购买座落于南京市江宁区某小区预售房屋一套，房款总价为514752元，双方约定于2007年12月30日前交付房屋，逾期交房则按已收房款支付每天万分之三的违约金。但房产公司直到2009年4月25日才通知H先生办理入住手续。H先生验房时，发现该房存在诸多问题：1、北侧卧室窗户外有一顶部封闭的弧形装饰墙，遮挡了约三分之二的窗户，严重阻碍了室内通风采光； 2、屋顶太阳能热水器总水管通过室内，存在水管破裂漏水隐患，且有水流噪音干扰；3、屋顶天窗处、太阳能热水器总水管处等多处漏水；4、阁楼层北卧室窗户封闭不能活动、无法通风，且有下水管道穿越卧室；5、分户门为防火门，并非合同约定的防盗门； 6、客厅和南侧卧室横梁处净高不足2.3米，严重影响室内空间使用。H先生就上述事项多次找房产公司交涉无果。
【律师代理】
H先生委托张太中律师代理本案。2009年8月，张律师代H先生向南京市江宁区人民法院提起诉讼，诉讼请求如下：对于座落于南京市江宁区某山庄房屋，请求判令被告：1、支付逾期交房违约金（从2007年12月31日起至实际交付之日止）；2、拆除北侧卧室窗户外弧形装饰墙；3、将安装于室内的太阳能热水器总水管移至室外；4、将屋顶多处漏水部位修复；5、将阁楼层北卧室封闭窗户改装成活动推拉窗并移除排水管；6、将分户门换装成防盗门；7、因室内横梁影响空间使用，补偿原告2000元；8、由被告承担本案诉讼费用。
起诉后，张律师数次与房产公司法务人员沟通，基本达成一致意见，但均因房产公司老总不同意而无果。后法院将此案由简易程序转为普通程序，定于2010年5月13日开庭审理。
张律师准备了以下代理意见：
一、被告逾期交房，应按合同约定支付逾期交房违约金。
双方签订的《商品房买卖契约》第六条明确约定，被告于2007年12月30日前交付房屋，逾期交房则按已收房款支付每天万分之三的违约金。因房屋质量原因，被告至今仍未有效交付房屋，其应立即整改，尽快交付符合合同约定的合格房屋，并应按约支付从2007年12月31日起至实际交付之日止的违约金。
二、被告应拆除北侧卧室窗户外弧形装饰墙。
1、无合同约定。本案为商品房预售合同纠纷，《商品房买卖契约》中没有对卧室外存在弧形装饰墙作出约定（至于装饰墙是否经过规划许可，属另一法律关系，不能成为被告的免责理由）。
2、不能苛求业主具有专业的注意义务。该房当时为期房，沙盘模型上虽有装饰墙，但模型太小，不可能全部反映房屋建成后的真实情况，作为一般消费者的原告也不可能意识到作为专业房地产开发商的被告会在卧室外加装一段明显影响房屋使用功能的装饰墙（这是一种显而易见的、无任何专业水准的低级错误），同时从情理上也不应该苛求一个普通购房人必需具备这种专业的观察能力和防不胜防的注意义务。
3、装饰墙严重妨碍房屋的采光、通风，不符合《住宅设计规范》（GB 50096-1999）第5.1.3条、第5.1.5条和《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）第7.2.2 条、第7.2.4条强制性要求。
4、原告花费巨资购买房屋，注重的不是整幢房屋的外墙美观，而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。装饰墙不仅遮挡窗户，更给原告造成视觉和心理障碍。衡法酌理，不能为保全弧形墙的装饰功能，而牺牲业主签订《商品房买卖契约》要达到的合同目的。
5、拆除装饰墙的弧形部分在技术上可行，且拆除成本亦较低。
三、被告应将安装于室内的太阳能热水器总水管移至室外。
1、被告将太阳能热水器总水管安装于原告房屋内，既无合同依据，亦无规划许可；同时存在水管破裂漏水的安全隐患，并会带来水流噪音干扰。
2、被告擅自安装太阳能热水系统，违反国家标准《民用建筑太阳能热水器系统应用技术规范》第6.1条规定。
四、至于其他诉讼请求项目，均一目了然，被告理应承担相应责任。
综上，被告延期交房，交付的房屋存在多处质量问题，违反了国家《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》等相关标准强制条款，严重违规、违约，损害了原告权益，被告均应承担相应的民事责任。
【法院调解】
2010年5月13日开庭当天，主审法官做了大量调解工作，双方终于达成了如下调解协议【（2010）江宁民初字第782号】民事调解书：1、房产公司赔偿H先生逾期交房违约金及其他损失80000元；2、房产公司于2010年5月31日前将讼争房屋中的太阳能热水器总水管移至房屋外；3、H先生于2010年6月1日前接受房屋；4、本案讼争房屋于2010年5月31日前产生的物管费、水电费由房产公司支付；5、H先生放弃本案第2、5、6、7项诉讼请求，并不再主张权利；6、房产公司按法律规定和合同约定仍对房屋的质量承担责任。
【办案后记】
本案中，鉴于涉案房屋升值巨大，房产公司多次“劝”H先生解除购房合同，省得再为房屋质量问题“操心”了。但H先生确实想拿该房自住，因此只想将最为影响居住的太阳能热水器总水管问题解决掉，对违约金以及其他问题并非特别计较。张律师在和H先生充分沟通后，尊重、理解H先生的意愿，并为了节省时间（避免一审判决后可能带来的上诉程序），最终和房产公司达成了双方都能接受的调解协议。在此，张律师也真诚地劝告广大朋友，法律途径只是解决问题的一个手段，在诉讼中如果您的主要矛盾解决了，其他小问题则可以退一步，见好就收，否则说不定继续费时费力费财，也不一定就能取得您心中的“完美”结果。 |
