房产登记部门的审查义务 
 
  　[案情]

　　甲、乙系夫妻，两人共有房产一处；丙、丁系甲、乙之子女，均已成年。丁借住于该房，平时与甲不睦。乙因病去世（无遗嘱）后，甲声明放弃继承，并将自己房产之份额卖于其子丙，丁不知情。丙在办理过户的过程中，以假证明隐瞒了继承人丁存在之事实，将房产过户于自己名下，随后卖于第三人戊，戊在买房过程中，丁发觉，并告之戊该房系自己所有，警告其不要买。戊置之不理，迅速过户于自己名下。然后请求丁搬迁，纠纷遂起。

　　房产登记部门对变更登记申请文件是形式审查还是实质审查？

　　[评析]

　　上例中丙在办理过户的过程中，以假证明隐瞒了继承人丁存在之事实，将房产过户于自己名下，房产登记部门是否难辞其咎？对此，房产登记部门认为自己对变更登记申请文件只是形式审查，没有对申请文件真实性负责的义务。造成这一分歧的原因主要在于没有正确认识房产登记行为与房产登记的基础行为两种不同性质的行为，因而在立法上态度暧昧。笔者倾向于形式审查的观点，因为，对于房产登记的基础行为，如买卖、继承、赠与等行为的效力及合法性，房产登记部门不仅无力审查，也无权审查。对“登记不实”这个法律事实的认定，势必要对房产登记的基础民事行为进行法律判断，这实际上已经僭越了司法权。因此，房产登记部门对变更登记申请文件只进行形式审查，并且除因登记部门自身的原因（故意或技术性错误）导致登记不实以外，不可主动更改登记。但由此产生的问题是，当事人的过错（故意或过失）导致登记不实，该登记可否撤销、如何撤销？笔者认为只能通过司法途径解决。