【案情】

　　2004年3月，马某与某房地产公司签订购房合同购买商品房一套，后因办理房产证和该房地产公司及区住房和城乡建设局产生纠纷，原告认为区住建局对该房地产公司做出的竣工验收备案行为虚假，于2010年4月向法院提起行政诉讼，要求确认被告区住建局做出虚假竣工验收备案的具体行政行为违法。

　　【评析】

　　在本案审理过程中，对于被告区住建局对房地产公司做出的竣工验收备案行为是否属于行政诉讼受案范围产生了两种不同意见：第一种意见认为，商品房竣工验收备案只是行政机关对建设工程竣工验收的一种程序上的管理，是内部管理行为，而非对外的“具体行政行为”，不属于法院行政诉讼受案范围，应裁定驳回原告起诉。第二种意见认为，属于法院行政诉讼受案范围，法院可以对其进行司法审查。

　　笔者赞同第二种意见，理由如下：

　　首先，商品房竣工验收备案行为是建设行政主管部门依法履行职责作出的行政行为。根据住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第三条、第八条规定可知，竣工验收备案行为是建设行政主管部门对本辖区内的建设工程实施监督和管理的行政行为，即符合具体行政行为的主体要素，也就是说做出竣工验收备案行为的主体是享有法定管理职权的建设行政主管机关。

　　其次，竣工验收备案行为是针对特定个体做出的具体行政行为。建设工程竣工验收备案是指就特定的建设工程，建设单位向建设行政主管部门报告工程完成验收情况，行政机关予以登记备案，以供检查和监督的行为，具备具体行政行为的对象要素，即针对特定的人或事项做出的行政行为。

　　再次，竣工验收备案行为能产生行政法意义上的法律效果，对建设单位和购房者都产生行政法上的拘束力。竣工验收备案行为应是一种行政确认行为，即建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格这一事实予以认定、确认的行政行为。住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。由此可知，如果在竣工验收备案文件收讫后15日内，建设行政主管部门未作出“责令停止使用，重新组织竣工验收”的具体行政行为，就视为建设行政主管部门在法律上确认了建设工程竣工验收工作实施完毕，建设工程质量合格。

　　综上，被告区住建局做出的商品房竣工验收备案行为是具体行政行为，属于法院行政诉讼受案范围。