房屋转让是否需经银行同意

    【案情】

　　2010年7月底，肖某和金某签订房屋买卖合同一份，约定由金某将自己按揭购买的两居室房屋一套卖给肖某，肖某一次性给付金某购房款30万元，金某协助肖某在20天内办理房屋过户手续。双方还口头约定，金某按揭贷款剩余部分由肖某负责清偿。当肖某付清30万元购房款后，金某下落不明，肖某为办理房屋过户手续，诉至法院。

　　【评析】

　　审理中，对本案的处理意见形成分歧。一种意见认为，金某所购房屋系按揭购买，未经银行同意，转让房屋的行为无效，应当驳回原告诉讼请求；另一种意见认为，金某与肖某之间的房屋买卖合同并没有损害银行利益，合同有效，应当支持原告的诉讼请求。

　　笔者支持第二种意见。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　按揭购房是一种特殊的抵押担保方式，在本质上与一般的不动产抵押并无区别，因此根据物权法和担保法的相关规定，以及加强市场流转的要求，允许在先行偿还银行贷款的情况下转让按揭房产并无法律和实践障碍。本案中，金某所转让的房屋仍有按揭贷款没有还清，在房屋产权过户以前由肖某还清贷款，银行作为房屋的抵押权人的权益将不受影响。因此，金某与肖某签订的房屋转让合同应当认定为有效，肖某的诉讼请求依法应予支持。