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| 【房屋出租】出租无证房合同无效 空置损失按过错分担 |
| 作者： 张太中律师 来源： 江苏房产律师网 浏览次数： 2519 发表时间： 2013-4-12 |
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出租无证房屋 租赁合同无效
空置损失谁负 按照各自过错
【案情简介】
2012年5月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于南京市玄武区后宰门街XX号房屋出租给原告使用，面积为5308平方米，经营范围为酒店客房和餐饮，交付日为2012年7月1日，第一年租金为3584227元。合同签订以后，原告依约支付了50万元订（定）金，但被告只提供了4324.4平方米房屋所有权证书，对新建的983.6平方米房屋无法提供相关合法建设手续。双方遂起纠纷，原告未实际接受房屋。
【律师代理】
张太中律师代理本案原告。2012年7月，张律师代为向南京市玄武区人民法院提起诉讼，诉请如下：1、判决确认原、被告于2012年5月21日签订的《房屋租赁合同》中无合法建设手续的983.6平方米房屋租赁关系无效；2、判决解除上述合同中有效部分的房屋租赁合同；3、判决被告返还原告订金人民币50万元； 4、由被告承担本案诉讼费用。
本案经简易程序审理后转为普通程序，于2012年12月13日再次开庭审理。张律师当庭发表了以下代理意见（节略）：
一、无合法建设手续的983.6平方米房屋租赁关系无效。
玄武区发改委的批复文件只是针对4324.4平米合法产权面积的内外装修项目的立项（且该项目的建设仍应取得规划部门的批准手续），根本不涉及983.6平方米的后建房屋，被告至今未能提供有效证据证明其为合法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，无合法建设手续的房屋租赁合同无效。
二、无论从合同效力还是从违约角度分析，原告均有权解除合同。
1、从合同效力角度看，合同部分无效导致不能实现合同目的，原告有权解除合同。因经营酒店餐饮有面积、场地、规模等要求，原告当初看中的就是整个建筑5308平米的房屋整体布局、结构才与被告签订《房屋租赁合同》的，现只有4324.4平米是合法出租面积，其余部分无效，如原告仍全部租赁经营下去，将存在极大法律风险，不能实现原告合法经营的合同目的，根据合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同，举轻以明重，更不要说合同部分无效导致不能实现合同目的情形了。
2、从违约角度看，被告至今未能提供合法建房手续的违约行为导致不能实现合同目的，原告有权解除合同。本案纠纷发生的根本原因就在于被告无法提供合法有效的建房手续（否则本场纠纷就不会发生），被告作为租赁合同出租方的主要义务就是提供合法房屋以供租赁，但被告至今不能履行这一基本义务而构成违约，该违约行为导致原告不能实现合法经营的合同目的，根据合同法第九十四条第（四）项规定，原告可以解除合同。
三、被告应返还订金（或定金）。
双方签订的《房屋租赁合同》第三、2条约定：“预付定金…”、“定金冲抵租金”，虽然用的文字是“定金”，但没有一般合同通常都有的关于定金罚则的表述，结合文义以及收条（上写明“订金”）综合分析，原告给付的50万元应是“订金”，而非“定金”。
后退一步，即使是“定金”，因合同部分无效（或/和）上述的被告违约行为均是由于被告原因造成，导致不能实现合同目的以致原告解除合同，定金亦应双倍返还，现原告只要求原值返还，也体现了原告处理本次纠纷的大度和诚意。
【法院判决】
法院经审理认为，新增面积与原大楼已合为一体，新增面积无合法建设手续势必影响原告对房屋的整体承租，故整个房屋租赁合同应认定无效，50万元应予退还；对房屋空置损失129万余元，双方各有过错，酌定被告承担85%，原告承担15%（194432.04元）。2013年3月5日，南京市玄武区人民法院作出【（2012）玄民初字第1408号】民事判决书如下：一、原告与被告于2012年5月21日签订的房屋租赁合同无效；二、被告于本判决生效之日起退还原告305567.96元。
【办案后记】
张律师接受原告委托后，第一时间向被告发出律师函，指明本案的要害，即新增面积无合法建设手续这一法律障碍会导致部分房屋租赁关系无效，从而会迫使原告解除合同，但终因双方对退费问题差距太大而无果，后张律师及时向法院提起诉讼。对于房屋空置时间，张律师与法院有不同看法。
因本案涉诉房屋为国有资产，牵涉到街道办事处、粮食局等政府部门，法院在综合考虑各种因素后，才作出如上判决。该判决大致平衡了原、被告双方利益，总体上看还是可以说得过去的。 |
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