本案开发商能否行使解除权

　　【案情】2013年6月4日，被告张某与原告某房地产公司签订一份《商品房预售合同》，约定购买雨花台区某小区价值200多万元的房屋一套。张某在2013年6月4日支付房屋首付款后，因银行房贷政策调整未能办妥贷款手续，剩余房款一直未能支付。随着房地产市场的升温，张某所购买的楼盘房价一路看涨，2013年8月19日，该房地产公司向被告张某发函，要求被告张某于2013年9月2日前向房地产公司支付剩余房款，并支付违约金。2013年10月30日，房地产公司通知张某解除双方签订的《商品房预售合同》，但张某回函予以拒绝解约，并表示尾款可通过其他借款方式支付，要求继续履行合同。房地产公司遂诉至法院，请求确认解除双方签订的《商品房预售合同》，并要求张某支付违约金66300元。案件审理中张某辩称，张某之所以未能及时支付剩余房款是因为在办理贷款过程中，房地产公司未遵守合同义务对贷款事宜不予配合。此后被告又借了利息较高的贷款，在凑齐剩余房款后交至房地产公司，但房地产公司会计却拒收该款。在审判过程中，被告张某经过法庭释名，向法院提存了全部尾款。

　　【评析】本案争论的焦点是原告房地产公司行使的解除权是否生效。　　本案通过开庭审理，在充分了解事实的基础上形成两种不同观点：第一种观点认为，房地产公司享有约定解除权。根据双方签订《商品房预售合同》，当事人在合同中约定的解除条件成就，可由解除权人即房地产公司通过行使解除权解除合同。解除权属于形成权的一种，解除的通知到达当事人时，发生合同解除的效果，无需对方当事人同意，因此原告房地产公司依约定享有解除权，故房地产公司诉讼请求合理，法院应当支持。第二种观点认为，解除权分为约定解除与法定解除，约定解除是双方合意确认的结果并非约定解除条件成就即解除。同时被告积极努力并有意愿履行合同，且合同目的可以实现，因而不符合法定解除权，故原告的诉讼请求不成立。

　　最终法院采纳了第二种观点，认为本案在房地产公司指定付款期后，被告张某未能付款，则房地产公司按照约定享有了解除权。房地产公司可以解除合同，但根据合同第五条第二款的约定：“乙方延迟支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任……”则双方也可以选择合同继续履行，仅需支付约定的违约金。可见被告迟延付款并不必然导致合同解除。被告在审判过程中向法院提存了全部尾款则表明其有意愿有能力继续履行合同，而原告拒绝接受，要求确认其先行的解除权成立，法院在尊重双方签订合同的目的、履行情况、交易安全和秩序基础上驳回原告的诉讼请求，双方签订的合同应该继续履行，同时被告应当支付迟延付款的违约责任。

　　笔者认为合同的成立与解除关乎市场交易安全与秩序，应在尊重合同目的、履行情况、交易安全和秩序的基础上综合认定，而不能因为履行瑕疵而成为借以谋利的法律空隙。近年来随着国家对房地产市场的宏观调控加强与房贷政策紧缩，再加之房地产的复苏、房价节节攀升，导致房产纠纷呈上升趋势，房产对于个体家庭而言重要性不言而喻，本案在审理当中法院对双方合同履行情况全面综合予以认定，同时向被告释名提存尾款，在证明被告履行能力时又确保原告房产公司利益的实现，这是法官中立与审判介入的审判创新，维护了当事人的合法权益及公序良俗、诚实信用的交易秩序。