购房协议的合同性质认定
[案情]2009年10月26日，李某与吴某购买某房地产公司开发的某小区商铺，面积226.6平方米，总价124.5万元。双方在购房协议中注明：“待甲方（某房地产公司）与银行协商好贷款事宜后，乙方（李某与吴某）再与甲方签订商品房买卖合同，同时甲方协助乙方办理银行贷款手续。甲乙双方签订商品房买卖合同，甲方协助办理贷款手续后，本协议自动失效。待该项目各项验收结束后，可以办理房产证时，甲方为乙方办理房产证。”在协议签订前，李某与吴某于8月26日已支付房款65万元，后又于2010年2月22日支付房款5万元。协议签订后，房地产公司将尚未竣工的商铺钥匙交付原告李某与吴某，两人将商铺租赁给第三方使用至今。目前，该小区土地为国有土地性质，并已取得了规划许可证和商品房预售许可证。2013年3月11日，该公司与第三方唐某签订商品房买卖合同，将该商铺出售给唐某，并约定交付日期为2013年5月28日。但因尚未办理竣工验收手续，商铺没有办理过户登记手续。现李某与吴某起诉，要求该房地产公司继续履行房屋购买协议。
[评析]本案的争议焦点主要在于双方签订的《购房协议》究竟为预约合同还是本约合同，合同性质不同，承担的法律后果也不同。
本案所涉合同具有某种程度上的预约性质，双方在签订该协议时对行为的性质认识是明确的，即在办理贷款手续后双方再签订商品房买卖合同，显然当事人有明确于未来订立本约的意思，但同时符合合同的内容确定性要求，此种协议“名为预约，仍非预约”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，其实承认了预约与本约之间的可转化性，即在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行，当初交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。或者解释为，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的预约合同，性质上依然是预约而非买卖合同本约，只有在一方或双方实际履行给付，同时当初限制交易不成熟的条件已经被消除的情况下，事实上成立了的本约吸收了该预约中的内容。当然，不管作何种理解，一旦满足《商品房买卖合同司法解释》第五条规定的构成要件，此时买卖双方的合同关系适用本约合同的相关规范调整。《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定实际上是对于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定的突破，至于该原则是否适用于其他非商品房买卖合同需要在理论和实践中进一步探讨。
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