行情涨10倍 涨租金诉求何以仍被驳回

    7年前签订了房屋租赁协议，没想到如今租金价格却翻了10倍，出租户后悔莫及，起诉要求按现在的市场行情调整租金价格。近日，无锡南长区法院依法判决驳回出租户增加租金的请求。

　　2004年某设计院将名下一栋房屋出租给徐某，约定租期为45年，徐某一次性支付租金总额54000元。然而2011年设计院向法院起诉，要求确认该租赁协议超出20年部分无效，并将租金增加至900元/月。

　　设计院诉称，2004年约定的租金折合到每月只有100元，而现在同类地段的租赁价格已逾1000元，合同约定价格严重背离市场行情，按照情势变更原则，应对租金进行必要调整，避免出租方权益受损。徐某辩称，该房屋租赁协议是双方在协商的基础上自愿签订的。

　　法院认为，设计院与徐某签订的房屋租赁协议中约定的租赁期限已超出法律规定的最高20年期限，超过部分应为无效，该协议其余约定仍有效，故最终判决设计院与徐某所签的房屋租赁协议中超过20年的租赁期限约定无效，驳回设计院要求增加租金的诉讼请求。

　　点评：本案中房屋租金价格的上涨幅度属于正常范围内的商业风险，不属于法律规定的情势变更。当时约定的租金价格标准虽然低于现在，但应当与那时的物价水平、群众购买力等因素相联系综合看待，而衡量是否属于情势变更，更不能简单地只看价格的涨跌。